Inflatie is iets van alle tijden, maar kan ook zeer nadelig zijn bijvoorbeeld voor gepensioneerden. In Nederland hebben vele pensionado’s al jarenlang geen inflatiecorrectie ontvangen op hun pensioenuitkering. In de Verenigde Staten zien we ook een forse toename van de inflatiepercentages, die in juni en juli op maar liefst 5,4% uitkwam. Hoe kunnen we hiermee omgaan als belegger?
We beleggen immers deels om inflatie voor te blijven en liefst meer dan dat. Al geruime tijd waarschuwen tal van analisten en experts in de Verenigde Staten voor de dreiging van inflatie. Ook in Nederland wordt alles duurder, boodschappen, vakanties, restaurants en vooral energie. Iedereen die onlangs in een supermarkt of restaurant is geweest, kan dat bevestigen. Het ziet er helaas niet naar uit dat verdere inflatiedreiging zal afnemen zolang de belangrijkste oorzaken aanwezig blijven. Inflatie is een zeer reëel probleem voor gepensioneerden en voor iedereen met een vast inkomen. Het vermindert de waarde van jouw geld; je kunt er minder voor kopen. Wanneer inflatie in de loop van de tijd verergert, kun je het gevoel krijgt steeds armer te worden. Het kan daarom zinvol zijn om wat geld te steken in zaken die in waarde stijgen bij toenemende inflatie om koopkracht te beschermen.
Onroerend goed
Veel mensen overwegen, onder huidige omstandigheden, te investeren in onroerend goed zoals bijvoorbeeld een vakantiehuis of hebben dat al gedaan. Dat kan zijn de aankoop van een tweede/derde woning om te verhuren, een recreatiewoning of misschien wel een kantoor of winkelpand.
Dat lijkt een logische gedachte maar is dat wel zo logisch? De waardestijging van onroerend goed is de laatste jaren spectaculair te noemen. Maar, weegt deze waardestijging op tegen de nadelen van het zelf in bezit hebben van onroerend goed als belegging, zeker wanneer je er zelf niet of nauwelijks gebruik van maakt? Ik bedoel natuurlijk niet het huis waar je zelf in woont. Ongetwijfeld ken je mensen die (extra) onroerend goed in bezit hebben of daar recent in hebben geïnvesteerd. Je hoort de optimistische verhalen. Maar hoor je ook de nadelen zoals (tijdrovend) beheer, het onderhoud, de papiermolen, de regelgeving en fiscale valkuilen? Dit nog afgezien van eventuele kans op slechte huurders of tegenvallende huurinkomsten na aftrek van (onverwachte) kosten. Daarbij kun je eventueel echte winsten pas verzilveren, wanneer je het huis op termijn verkoopt.
Real Estate Investment Trusts
Al deze overwegingen spelen zowel bij particuliere investeerders in de VS als bij ons. Warren Buffet, een van de meest succesvolle beleggers ter wereld zoals je weet, kiest er daarom heel bewust voor om niet in fysiek onroerend goed te investeren maar indirect via aandelen van Real Estate Investment Trusts (REIT’S). Zijn belangrijkste argument is dat investeren via REIT’s in de meeste gevallen veiliger en lucratiever is. REIT’s zijn veiliger omdat ze goed gediversifieerd zijn, professioneel worden beheerd, en een betere toegang tot kapitaal hebben. Daarnaast zijn ze effectiever door schaalvoordelen, en kunnen daardoor sneller groeien.
Onderzoek toont aan dat in de VS REIT’s gemiddeld ca. 4% per jaar beter presteren dan particulier onroerend goed. REIT’s zijn bovendien wettelijk verplicht om 90% van hun winst uit te keren aan de aandeelhouders in de vorm van dividend. In de VS bestaan ca 400 REITs, een enorme markt. Deze REITs investeren in talloze vormen van onroerend goed, veel breder dan bij ons. Onroerend goed in de VS is veel meer dan alleen huizen en kantoren. Je vindt REITs op vele terreinen van onroerend goed, zoals zendmasten(5G), datacenters, gaming/casino, medische faciliteiten en natuurlijk woningen, kantoren en winkelcentra. In de afgelopen 20 jaar was het gemiddelde jaarlijkse REIT-rendement ca. 15%/jaar.
Door te investeren in REITs kun je dus goed compenseren voor inflatie en meer zelfs. We hebben in de AIP-portefeuille daarom een ruim aantal REIT-fondsen opgenomen.