Een welkom alternatief voor beleggen in Nederlands onroerend goed

Beleggen in onroerend goed verliest aan populariteit. Anders dan je wellicht denkt, is deze beleggingsaanpak vaak helemaal niet zo passief.  Je hebt te maken met het onderhoud, onwelkome overheidsmaatregelen, complexe administratie/regelgeving en soms lastige huurders. Daardoor zijn de rendementen veelal matig t.o.v. de initiële verwachtingen. Steeds meer onroerend goed beleggers lijken daarom op zoek naar alternatieven, zo zien we bij Beter beleggen dan de bank.
Herken je je hierin? Dan zou je kunnen overwegen om te beleggen in Amerikaans onroerend goed in de vorm  van REIT’s (Real Estate Investment Trusts). Met wel de zekerheid van reguliere inkomsten, maar zonder ‘het gedoe’ van onroerend goed in eigen bezit.

REIT’s zijn op zichzelf enorm stabiele bedrijven. De afgelopen decennia waren er slechts een handvol REIT-faillissementen, ondanks rampen zoals de grote financiële crisis en de pandemie. Bovendien zag je de meeste faillissementen bij winkelcentra-REIT’s met te hoge schulden. Als je die negeert, zijn REIT-faillissementen uiterst zeldzaam. Er is geen enkele REIT failliet gegaan met goed vastgoed en een redelijke schuldpositie/hefboom. Dat maakt REIT’s bijna onverwoestbaar. Dat is ook logisch als je erover nadenkt, waarom?

REIT’s behoren tot Essentiële Infrastructuur
De meeste REIT’s in de VS beleggen/investeren in onmisbaar onroerend goed, zoals appartementen, woningen magazijnen, fabrieken, landbouwgrond, zendmasten, datacenters, opslag, enz.. Al deze beleggingen zijn essentieel voor welvaart; we kunnen letterlijk niet zonder. Bovendien richten REIT’s zich op onroerend goed van de hoogste kwaliteit en voor een lange termijn. Men richt zich tevens op sterke huurders, lang lopende huurcontracten en huur-, en waardestijging op termijn.

Groot en divers
De meeste REIT’s bezitten grote portefeuilles van honderden of duizenden vastgoedobjecten. Ze zijn goed gediversifieerd o.b.v. locatie en type huurder, wat de risico’s aanzienlijk beperkt. Ook REIT’s kunnen vanzelfsprekend te maken krijgen met tegenwind, maar dat is niet zo’n probleem als je groot en divers bent. Al met al zijn ze dus zeer veerkrachtig.                                                    

Financieel gezond
Het enige dat REIT’s soms aan het wankelen kan brengen, is een buitensporige hefboomwerking. Maar REIT’s hebben hun les geleerd. De hoogte van hun leningen t.o.v. de waarde van hun bezittingen is gemiddeld slechts 35%; heel conservatief dus. Ter vergelijking; bij particuliere vastgoedbeleggers is dat gewoonlijk 60-80%.
Daarnaast zijn ze goed voorbereid op een crisis, in welke vorm dan ook. De looptijd van schulden/leningen is lang en goed gespreid om te voorkomen dat ze met een liquiditeitscrisis te maken krijgen. Daarnaast hebben ze doorgaans aanzienlijke buffers en toegang tot ruime kredietfaciliteiten.

Ervaren Management
REIT’s bezitten onroerend-goed ter waarde van honderden miljoenen of miljarden. Dit stelt hen in staat om het beste talent aan te trekken en royaal te betalen. Dat is voor beleggers in REIT’s een plezierige gedachte.

De meeste REIT’s zijn dus van nature extreem veerkrachtig. Er zijn altijd uitzonderingen, maar dat is een kleine minderheid. Natuurlijk zijn de koersen van REIT’s soms volatiel en afhankelijk van externe omstandigheden zoals rentestanden en eventuele calamiteiten.
Niettemin is de kans op een faillissement miniem. Men kan immers veel maatregelen treffen om eventueel onheil te beteugelen zoals een (al of niet tijdelijke) dividenddaling of zelfs een stop. (Bij alle preferente aandelen, ook van REIT’s, is het toegestaan om dividendbetalingen uit te stellen, mits ze later alsnog worden betaald). Ook de verkoop van (een deel van) bezittingen kan soelaas bieden.

Wanneer je op zoek bent naar passief inkomen, kun je veel rustiger slapen met REIT’s t.o.v. het bezit/management van eigen onroerend goed. Je kunt kiezen voor hoogdividend, lager dividend maar wel groeiend, of je keus laten vallen op de Prefs of Babybonds, ieder met zijn eigen eigenschappen. Keuze genoeg dus.