Veel mensen overwegen, onder huidige omstandigheden, te investeren in onroerend goed zoals bijvoorbeeld een vakantiehuis of hebben dat al gedaan. Dat kan zijn de aankoop van een tweede/derde woning om te verhuren, een recreatiewoning of misschien wel een kantoor of winkelpand.
Dat lijkt een logische gedachte maar is dat wel zo logisch? De waardestijging van onroerend goed is de laatste jaren spectaculair te noemen. Maar, weegt deze waardestijging op tegen de nadelen van het zelf in bezit hebben van onroerend goed als belegging, zeker wanneer je er zelf niet of nauwelijks gebruik van maakt? Ik bedoel natuurlijk niet het huis waar je zelf in woont. Ongetwijfeld ken je mensen die (extra) onroerend goed in bezit hebben of daar recent in hebben geïnvesteerd. Je hoort de optimistische verhalen. Maar hoor je ook de nadelen zoals (tijdrovend) beheer, het onderhoud, de papiermolen, de regelgeving en fiscale valkuilen? Dit nog afgezien van eventuele kans op “slechte huurders” of tegenvallende huurinkomsten na aftrek van (onverwachte) kosten. Daarbij kun je eventueel “echte winsten” pas verzilveren, wanneer je het huis op termijn verkoopt.
Al deze overwegingen spelen zowel bij particuliere investeerders in de VS als bij ons. Daarom wil ik je graag eens wijzen op een artikel hierover dat recent in de VS is gepubliceerd van Warren Buffet, een van de meest succesvolle beleggers ter wereld zoals je weet. Hij kiest er heel bewust voor om niet in fysiek onroerend goed te investeren maar indirect via aandelen van Real Estate Investment Trusts (REIT’S). Waarom?
In aandeelhoudersvergaderingen van zijn beleggingsfonds Berkshire Hathaway legt hij uit waarom hij absoluut geen voorstander is van particuliere vastgoedbeleggingen, maar de voorkeur geeft aan REIT’s. Zijn belangrijkste argument is dat investeren via REIT’s in de meeste gevallen veiliger en lucratiever is. REIT’s zijn veiliger omdat ze goed gediversifieerd zijn, professioneel worden beheerd, en een betere toegang tot kapitaal hebben. Daarnaast zijn ze effectiever door schaalvoordelen, en kunnen daardoor sneller groeien. Onderzoek toont aan dat in de VS REIT’s gemiddeld ca. 4% per jaar beter presteren dan particulier onroerend goed.
REIT’s combineren daarnaast de voordelen van vastgoed (inkomen, inflatiebescherming) met de voordelen van aandelen (liquiditeit, lage transactiekosten, professioneel beheer en diversificatie). Dit leidt tot een betere risico/rendement verhouding dan huurpanden. REIT’s zijn bovendien wettelijk verplicht om 90% van hun winst uit te keren aan de aandeelhouders in de vorm van dividend. Dit leidt mede tot de hoge gemiddelde jaarlijks opbrengsten (Average Annual Total Return).
In de afgelopen 20 jaar was het gemiddelde jaarlijkse REIT-rendement ca. 15%/jaar. Dit is een gemiddelde waarbij sommige individuele REIT’s het zelfs nog beter doen. Daarom investeert Warren buffet in REIT’s i.p.v. in fysiek onroerend goed met huuropbrengsten. En daarom hebben we ook een aantal REIT’s in onze Voorbeeldportefeuille opgenomen.
Want voor Nederlanders geldt dat koerswinst op (REIT-)aandelen belastingvrij vrij is en je over de dividenden (huurinkomsten) slechts 15% (bron)belasting betaalt.